奥克兰房市颓而不崩！猜猜最一枝独秀的是什么？
进入2019年以来，奥克兰的房地产市场并没有为人们带来什么惊喜，而是顺理成章地延续着自2017年以来的颓势，总的来看，“量价齐跌”是到目前为止的2019年，奥克兰房市带给人们最直观的印象。
然而这种“颓”到底是什么样的“颓”？又“颓”到何种程度呢？通过分析几个主要房地产机构的报告中我们能够得到明确的答案。
奥克兰诸多地区各有各的的“颓”法，也各有各的“涨”法
首先我们来看的是，对奥克兰房市有着深入研究且总是能够获得第一手信息的新西兰房地产研究所（REINZ）的报告。REINZ的数据显示，截至2019年4月的一年里，奥克兰的房屋售价中位数下降2.7%，至85.6万纽币。
不过在REINZ的报告中，虽然奥克兰房价中位数下降，但细分至各个街区之后居然呈现出了两极分化的趋势。
REINZ表示，截止3月末的最近6个月，Mt Albert成为奥克兰的房价暴跌之王。Mt Albert房价中位数从去年的117.7万纽币直接跌到80.5万纽币，跌幅高达31.2%。
(Mt Albert俯瞰图）
Royal Oak紧随其后，该地区房价从116.6万纽币下跌至最近的86.5万纽币，跌幅为25.4%。
名列第三的是Long Bay，房价从158万纽币跌到118.8万纽币，跌幅达24.8%。
但奥克兰这座超级城市并不是全线下跌，部分地区仍然实现了非常可观的涨幅。
涨幅最大的是Takapuna，房价中位数从去年的100万纽币上涨到130万纽币，涨了30%。考虑到北岸房市都在变冷，REINZ首席执行官Bindi Norwell说新的数据有点出人意料。
排在第二的是传统价值洼地Onehunga，房价从77.5万跳升到92.5万纽币，涨幅为19.4%。其他上涨地区还包括Morningside，Rosehill，Oteha，Milford，Glen INnes，Grafton和Stonefields。
至于Mt Eden、Wstmere和Herne Bay这样的传统贵区，房价正在慢慢冷却。
著名智库Infometrics经济学家Brad Olsen评价说，供给仍然是影响房价的主要因素，但需要考虑的更复杂现实是奥克兰已经严重不可负担。由于买家已经达到能够支付的最大限额，卖家往往需要重新调整价格才能确保成交。
（新西兰房地产研究所）
这种状况也与REINZ的数据相呼应——售价超过200万纽币的房产越来越少（从去年的8%下降到今年的5.5%），这在一定程度上解释了奥克兰房屋售价中位数下降的原因。
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REINZ首席执行官Bindi Norwell表示，“中位数一直在85万纽币左右徘徊——这与我们近三年来看到的情况相同，这也表明奥克兰市场目前可能已经找到了‘新的常态’。”
来自Squirrel的John Bolton对北岸的疲软并不感到意外。他将此视为外国买家需求疲软的证明。
他说，“在市场繁荣时期，北岸吸引了很多外国买家，尤其是在Westlake和Takapuna学区，但现在规则的改变对他们造成了相当大的冲击。北岸在房价上涨时受益最大，也吸引了外国买家，现在越来越多的人离开了。”
（近半年来涨幅最大的区）
（近半年来跌幅最大的区）
大多数房屋售价仍高于CV
在奥克兰人的心目中，CV价格的分量非常重。CV即政府委托Quotable Value（QV）进行的估价，三年重估一次，该价格为政府征收地税的依据。
虽然CV价格每三年重估一次，但是它仍然是奥克兰人买卖房屋的重要参考标准，上一次的CV估价是在2017年，刚好是房市盛极转衰的那一年，因此CV价格便成了买卖双方进行拉锯战的那条线。
(奥克兰CV估价分布图）
之所以称奥克兰房市为“颓”而不是像悉尼或墨尔本那样的“崩”，也是因为在大部分情况下，卖家们还是守住了CV这条“底线”。
OneRoof.co.nz及其数据合作伙伴Valocity研究表明，奥克兰71个街区的住宅平均售价高于2017年平均水平，另外有42个街区以CV价出售。
Omaha，Piha，Herne Bay和Northcote Point表现最佳，平均房屋销售价格比CV高出8%-12%。
OneRoof.co.nz的编辑Owen Vaughan表示，“市场上对CV的价值有很多讨论，但大多数新西兰人在做房地产决策时仍在使用CV。尽管最近房市销售量下降，房产销售时间延长，但奥克兰街区很多房屋的销售价格都在CV或CV以上，这一事实表明，我们还没有进入买方市场。”
OneRoof.co.nz和Valocity查看了162个奥克兰街区的销售价格与CV比率，在截至今年3月的一年中，这些街区的销售量达到或超过20。比率为1意味着，街区房产的平均售价为CV；低于1表示房产的售价低于CV；高于1表示房产的售价高于CV。
研究还显示，某些房产类型比其他类型更能适应市场的变化，新建公寓表现出了特别的优势。
截至今年3月的一年里，奥克兰12个街区的公寓销量为20套或以上，其中只有Glen Eden的平均售价远低于CV。
Vaughan说，“调查结果对奥克兰的业主来说，总体上是积极的，但有迹象表明，有十几个街区出现了买方市场的迹象，那里的住宅售价比CV低3%以上。Mission Bay的房屋价格跌幅最大，低于CV的7%，Kingsland，Whenuapai和Hillsborough的平均房屋销售价格也低于2017年的CV。”
实实在在跌破头的，其实是销量
同样是根据REINZ的数据显示，2019年3月，奥克兰房屋销售数量下降18.2%，从2451套下降至2006套，为2008年以来3月份的最低水平。这与房价同比下跌2.7%形成了鲜明的对比。
REINZ首席执行官Bindi Norwell在4月13日表示，房贷利率从来没有像现在这样低，但“即将出现的法律变化以及难以获得贷款现在真正开始影响房地产市场的销量。”
她提到的法律变化并不仅仅是拟议的资本利得税，还包括租赁法改革要求房东改善出租房、海外买家禁令、取消租房中介费和反洗钱行动。
Norwell希望税收问题会在未来几个月变得更加清晰，然后房产销量就会回升，但她也指出，冬季通常是淡季。
Valocity估值创新负责人James Wilson表示：“由于利率继续处于历史低位，因此卖家没有出售的资金压力。人们只是为了扩大或缩小房子的规模而出售。所以如果没有合适的价格，卖家就会说’我不想卖’。”
政府在4月16日已经宣布放弃引入资本利得税，这个决定必然会对房地产市场产生影响，至于具体影响如何，还需要等待之后的数据进行分析。
公寓竟成一枝独秀，Albany公寓销量暴增400%、中位数价格上涨16%
在这样的大背景下，奥克兰的公寓市场却鹤立鸡群。
根据新西兰房地产研究所（REINZ）的最新数据，对奥克兰地区公寓销售的分析显示，Albany公寓的表现在截至2019年2月的一年中鹤立鸡群。
同时，奥克兰市的Grafton和Eden Terrace在公寓中位数价格方面表现强劲，而Parnell和Newmarket的公寓销量和中位数价格都出现了下滑。
REINZ首席执行官Bindi Norwell说：“我们将截至2019年2月的一年与截至2018年2月的一年进行了对比，Albany公寓市场的表现非常出色，在此期间售出的一居室公寓数量增加了400%，由16套升至80套，中位数价格从421040纽币上涨至488500纽币。此外，Albany两居室公寓市场也出现了类似的情况，销量增加60%，中位数价格增长17%。这些都凸显了Albany公寓市场的强劲势头。”
（REINZ首席执行官Bindi Norwell）
“与去年同期相比，Grafton和Eden Terrace在2019年2月的12个月内售出的一居室公寓的中位数价格也出现了两位数的增长，分别增长了17%和15%。不过这两个地区的公寓销量出现了下降，分别为Grafton下降了16%，Eden Terrace下降了29%。有趣的是在这两个地方两居室公寓的销量和中位数价格却与Albany一样呈现涨势。”
Norwell继续说道：“然而，对于奥克兰市中心地区的公寓市场来说，又是另外一幅光景。在Newmarket和Parnell，不论是一居室还是两居室，也不论是销量还是中位数价格，都出现了两位数的下降。这说明人们对公寓的偏好已经从市中心区向外偏移。”
奥克兰各个地区公寓市场状况（按照首字母顺序排序，仅关注于截至2019年2月的一年中以及截至2018年2月的一年中一居室和两居室公寓销量均超过十套的地区）
虽然看起来奥克兰部分公寓价格和销量的提高有些逆势而上的感觉，但事实上符合市场规律，这从新发放的建筑许可数量和种类上就能看出来。
新西兰统计局表示，在截至一月份的一年中，由各个市议会批准的住房建筑许可数量创下44年来最高纪录。
在这一年中市议会们发放的公寓、联排别墅和单元房建筑许可占建筑许可总数的近37%，这种多单元住房项目的年增长率为33%，而独立住宅的建筑许可发放数仅增长0.6%。
详细分析奥克兰住宅建筑许可可以发现，其平均建筑成本及每平方米平均建筑成本都在去年第一季度达到了高峰，而现在已经处在下降的趋势，在公寓类建筑方面，趋势有些起伏不定，但是现在也有所下降。这可能说明开发商及建筑商和供应商正在减少中高端业务，低端业务变得越来越多。
于是，在房市表现总体低迷的同时，低端市场却是一片熙熙攘攘的景象。根据interest.co.nz最新的房屋贷款负担能力报告显示，在2月份新西兰全国下四分位住宅（最便宜的四分之一住宅）房价中位数出现了令人惊讶的上涨，让首次购房者面临的形势更加严峻。
在奥克兰，下四分位住宅中位数价格从1月份的65万纽币上涨至2月份的68万纽币，追平2017年3月创下的历史记录。
自2016年8月以来，奥克兰下四分位住宅中位数价格一直保持在64万至68万纽币之间，这表明低端房地产市场在这两年间基本维持平稳，但2月份的结果显示卖家正在测试价格上限。
这也证明了虽然奥克兰房市量价齐跌，但仅仅是在高端市场，由于缺乏可负担住房，低端市场的价格和销量仍然保持坚挺。
虽然不能够完全将公寓市场与低端市场划上等号，但无疑，低端市场中公寓确实占有一席之地。与其说公寓市场现在的表现出人意料的好，不如从延续的角度来看，公寓市场或许仅仅是因为刚性需求的强烈而抵消了导致中高端市场萎靡的各种因素罢了。
总的来说，奥克兰房市守住了自己的价格却守不住销量，各个街区的情况迥异。低端市场需求依然旺盛，高端市场却是死气沉沉。每个奥克兰人对房市都有着自己的理解，不过，用颓而不崩这四个字大概可以概括现在的奥克兰房市了。
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